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發(fā)表于 : 2015年07月22日
引言
2015年7月22日，“歌斐中心招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)暨投資人大會(huì)”在浦東世博洲際酒店隆重舉行?；顒?dòng)當(dāng)天，上海市黃浦區(qū)金融辦領(lǐng)導(dǎo)、歌斐資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人、眾多滬上商界知名人士、投資者及各大主流媒體蒞臨現(xiàn)場，見證了此次新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲先生透露，毛大慶的優(yōu)客工場或?qū)⑷腭v歌斐中心。
正文:
2014年年底，歌斐資產(chǎn)宣布以31.26億元人民幣收購了黃浦區(qū)一棟正在建設(shè)中、尚未封頂?shù)膶懽謽?，即現(xiàn)在的“歌斐中心”；該交易是2014年上海市單一資產(chǎn)交易成交額最大的一單。歌斐資產(chǎn)為此發(fā)行的寫字樓投資基金，也成為中國有史以來，單一項(xiàng)目收購募集金額最大的人民幣寫字樓基金。
新天地和南京路商圈租戶的延伸
目前，上海大多數(shù)國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的租金在10-12元/平方米/天左右。歌斐中心處于黃浦區(qū)，但并不在南京西路、淮海中路一帶，這讓它可以承接一些從最核心地段外遷的租戶，租金比傳統(tǒng)CBD同品質(zhì)的寫字樓便宜20%到30%，同時(shí)卻能擁有非常好的設(shè)施。
歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、CEO殷哲說，“我們對(duì)于整個(gè)樓的定位，在購買時(shí)就進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)的提升，提升到國際甲A級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，獲得利得金獎(jiǎng)?wù)J證的物業(yè)。對(duì)于新天地和南京路的商圈的租戶的延伸是非常具有吸引力的，所以我們覺得，未來租賃市場是一個(gè)比較值得期待的市場。”
“當(dāng)初收購這棟寫字樓主要考慮一個(gè)是地段，它是未來潛力商圈的配套。地鐵13號(hào)線年底就會(huì)通車，這條線是連接浦東世博板塊到新天地的縱向線路，現(xiàn)在還不是最繁華，但是未來是最有潛力的區(qū)域。旁邊有很成熟的配套，又在黃浦江旁邊，所以未來有一定的升值潛力。“殷哲說。
引入優(yōu)客工場可期，提供更多附加值
我們對(duì)于歌斐中心的定位，其實(shí)也是希望它能有一個(gè)好的借助于諾亞和歌斐整體的集團(tuán)的資源來進(jìn)行定位。大家知道我們投了很多的基金，也有計(jì)劃請(qǐng)到我們很多基金管理公司，如果他們有新的物業(yè)需要租賃的時(shí)候，可以優(yōu)先考慮我們歌斐中心，除了跟黃浦區(qū)本身的招商引資和租戶的商業(yè)氛圍符合外，還增加了我們對(duì)于基金管理公司集聚地的一個(gè)新型定位。進(jìn)行整體基金產(chǎn)業(yè)鏈的配套服務(wù)。
同時(shí)，我們也會(huì)引進(jìn)一些比較新型的業(yè)態(tài)，比如說創(chuàng)新空間，創(chuàng)投工廠也在和我們進(jìn)行深入洽談，使整個(gè)樓的品質(zhì)在運(yùn)營商更上一層樓。
關(guān)于毛大慶的優(yōu)客工場與歌斐中心的合作目前洽談到哪一步，殷哲說“沒有任何事情是百分之百的，我只能說，我們之間很緊密，希望下一次發(fā)布會(huì)的時(shí)候可以告知大家。”
歌斐資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金戰(zhàn)略
在過去幾年當(dāng)中，歌斐資產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)一直圍繞住宅產(chǎn)品展開，收購歌斐中心是否意味著歌斐資產(chǎn)的戰(zhàn)略傾向發(fā)生了改變呢？
＂對(duì)于房地產(chǎn)基金領(lǐng)域，我們一直在思考，如何將成長性資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)性低的資產(chǎn)以及通脹保值資產(chǎn)，這三者有機(jī)結(jié)合。＂歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)合伙人譚文虹說。
過去，中國都是住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在住宅已處于區(qū)域平衡，未來不一定是收益巨大的市場，整個(gè)房地產(chǎn)的投資會(huì)更趨于理性。從過去的黃金十年向未來白銀時(shí)代發(fā)展，這個(gè)階段的競爭更激烈，而且毛利率開始下降，主要還是靠運(yùn)營和發(fā)展，持有核心資產(chǎn)獲得長期穩(wěn)健回報(bào)。
海外房地產(chǎn)公司基本上都是輕資產(chǎn)公司，國內(nèi)之前都是重資產(chǎn)公司，未來實(shí)際上輕資產(chǎn)更符合房地產(chǎn)發(fā)展的方向，背后持有這些物業(yè)的話，很多都是需要基金的支持，這也是歌斐資產(chǎn)很早開始布局地產(chǎn)金融的一個(gè)很重要的原因。
對(duì)于我們投資團(tuán)隊(duì)來講，一方面看海外整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展變遷的歷史，對(duì)比中國市場的發(fā)展，我們會(huì)選擇相對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的，核心保值和增值的地產(chǎn)項(xiàng)目來做。不斷的發(fā)展新的機(jī)會(huì)。”歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)合伙人譚文虹補(bǔ)充。
寫字樓穩(wěn)健的投資價(jià)值
房地產(chǎn)基金介于私募股權(quán)基金和固定收益回報(bào)之間的一個(gè)品種，在整個(gè)市場當(dāng)中起到非常重要的作用。寫字樓投資作為穩(wěn)健型產(chǎn)品是資產(chǎn)配置的重要方向。隨著上海核心地段土地資源的日益稀少，優(yōu)質(zhì)潛力地段的項(xiàng)目也將成為日益稀缺的資源。在其他投資機(jī)會(huì)波動(dòng)性增大的時(shí)候，寫字樓穩(wěn)健的投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。
歌斐資產(chǎn)在“歌斐中心”項(xiàng)目上的投資策略非常明確：收購地段好，品質(zhì)好，價(jià)格合理的寫字樓物業(yè)。然后通過運(yùn)營管理提升租金收入和資產(chǎn)價(jià)值，未來擇時(shí)實(shí)現(xiàn)整體退出。歌斐中心這棟樓，介于核心型和核心增值型的業(yè)態(tài)定位，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可以說，歌斐中心就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域“資產(chǎn)收購+自身運(yùn)營”的示范性代表作。
“真正的資產(chǎn)管理，運(yùn)營改建帶來的增值服務(wù)是未來房地產(chǎn)行業(yè)的核心能力，我們會(huì)建立自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，相信在這樣一個(gè)策略下，歌斐的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更多的業(yè)務(wù)聚匯，也會(huì)給我們的投資人，潛在客戶提供更好的機(jī)遇。”譚文虹說。
（本文綜合整理自歌斐資產(chǎn)CEO，殷哲、歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人，譚文虹；《0722歌斐中心媒體發(fā)布會(huì)暨投資人大會(huì)》媒體專訪，內(nèi)容屬歌斐資產(chǎn)所有）
