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發(fā)表于 : 2015年07月19日
對(duì)于一個(gè)城市來說，最重要的不是建筑，而是規(guī)劃。
——貝聿銘
正文：
歌斐資產(chǎn)于2014年12月從融創(chuàng)手中收購了一棟位于上海黃埔區(qū)濱江的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。2015年盛夏，它將以“歌斐中心”之名隆重登場。
歌斐中心，位于170億的黃浦濱江商務(wù)區(qū)域內(nèi)，與外灘、陸家嘴共筑成一條“黃金商務(wù)走廊”；區(qū)域內(nèi)已有新富港大廈、瀛通綠地大廈、綠地海外灘中心等配套商業(yè)建成，鳳凰衛(wèi)視、香港麗豐等知名港企，也將在該區(qū)域打造一批旗艦商務(wù)項(xiàng)目；而周邊還有綠地萬豪酒店、斯格威鉑爾曼、新天地朗廷酒店、安達(dá)仕酒店、世博洲際酒店等星級(jí)酒店環(huán)伺。
上海寫字樓 外資排隊(duì)入場
目前大量外資機(jī)構(gòu)排隊(duì)進(jìn)入中國內(nèi)地樓市，在他們看來，現(xiàn)在正是入貨的好時(shí)機(jī)。經(jīng)歷過2013年至2014年外資基金熱情減緩之后，從2014年年底，外資基金在上海收購寫字樓的動(dòng)作開始加快。其背后的原因，一是由于近期大量外資基金募集成功，正好要找投向；另一方面則由于外資普遍看好未來2-3年上海寫字樓升值的潛力。
最近上海大宗交易比較活躍，從去年下半年到現(xiàn)在已經(jīng)有多個(gè)物業(yè)都在進(jìn)行交易，其中包括瑞安地產(chǎn)在上海新天地的寫字樓項(xiàng)目企業(yè)天地；該項(xiàng)目買家是亞洲地區(qū)最大的房地產(chǎn)投資基金之一，交易結(jié)構(gòu)為境外股權(quán)交易，預(yù)計(jì)總成交價(jià)超過75億元，單價(jià)接近9萬元/平方米。另外，位于上海靜安寺的1788大廈、上海虹橋的尚嘉中心（LV大廈）也在最后的交易過程中。
寫字樓投資作為穩(wěn)健型的投資產(chǎn)品，是資產(chǎn)配置的重要方向，同時(shí)隨著其它投資產(chǎn)品尤其是二級(jí)市場的波動(dòng)，寫字樓的穩(wěn)健投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。
繁華之心 黃浦、盧灣
從今年1、2季度寫字樓市場變化可以看出，入住率和租金在過去的幾個(gè)月當(dāng)中都有小幅度上漲，尤其是在歌斐中心項(xiàng)目所處的黃浦、盧灣兩個(gè)區(qū)，其空置率目前在2.3%-3.7%，租金相比過去有了3%-6%的增長。
上海寫字樓租戶企業(yè)所處的各個(gè)行業(yè)，對(duì)于擴(kuò)租的需求是不一樣的,以下做了一個(gè)分類：綠色是核心擴(kuò)張型，藍(lán)色是平衡兼顧型，黃色是外遷型。
“核心擴(kuò)張型”租戶的優(yōu)選
歌斐中心為租戶提供面積需求為整層到3層，2,270–6,600平方米建筑面積的空間，租金價(jià)格在人民幣7.5–9.0元/平方米/天。
目前上海的大多數(shù)國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的租金在8元/平方米/天左右。歌斐中心雖處于黃浦區(qū)，但并不在南京西路淮海路一帶，它可以承接一些從最核心地段外遷的一些租戶，原來需要付11-12元/平方米/天租金的租戶，現(xiàn)在需付的租金卻比傳統(tǒng)CBD同品質(zhì)的寫字樓便宜20%到30%，同時(shí)卻能擁有非常好的設(shè)施。
另外，核心擴(kuò)張型租戶在黃浦區(qū)也有非常大的需求，在這個(gè)區(qū)域目前非常少有整層的供應(yīng)量，特別是同區(qū)的同品質(zhì)的寫字樓，整層連續(xù)樓層的供應(yīng)量及其稀缺；而歌斐中心的入市，正好能滿足他們的需求。
全方位、多元化的租戶組合
歌斐中心目前3大客群定位，包括世界500強(qiáng)與知名上市公司、高端咨詢顧問企業(yè)以及成為匯聚一流金融業(yè)的新金融中心。
另外，由于諾亞的資源與戰(zhàn)略性支持，加上歌斐資產(chǎn)專注于母基金管理，是各子基金的匯聚者；因此，歌斐中心未來有利于形成一個(gè)以基金管理人為聚集地的金融生態(tài)圈；為各基金管理人度身訂作，建立全國路演、視頻交流、盡職調(diào)查、研究咨詢、運(yùn)營支付等一站式的管理服務(wù)。
繁華黃浦區(qū) 唯一地鐵上蓋 甲級(jí)品種
黃浦區(qū)是上海的經(jīng)濟(jì)、行政、文化中心所在地。歌斐中心便位于此，它地處黃浦區(qū)濱江生態(tài)商務(wù)區(qū)，距離上海新天地僅2公里，淮海中路3公里，南京西路4公里；因此，一處歌斐中心，成為一座快速聯(lián)動(dòng)三大核心CBD的商務(wù)橋梁，同時(shí)它也將成為眾多企業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，和企業(yè)間一座通向合作交流的橋梁。
除了地處核心地段，歌斐中心還擁有非常便利的交通。它擁有三個(gè)軌道交通，其中軌道交通13號(hào)線地鐵，直接與寫字樓大堂相連，使其成為上海黃浦區(qū)濱江唯一地鐵上蓋甲級(jí)寫字樓。同時(shí)，項(xiàng)目旁邊還有南北高架，內(nèi)環(huán)高架，有雙隧道連接浦西和浦東。
而13號(hào)地鐵線，貫穿了上海最核心區(qū)域－“馬當(dāng)路站、新天地站、淮海中路站、南京西路站”4站，最終到達(dá)張江，鏈接未來科創(chuàng)中心；未來13號(hào)線不僅僅是一條地鐵線，更是上海商務(wù)發(fā)展的黃金軸線。
文化高地·世博板塊 打造亞洲藝術(shù)地標(biāo)
另外，這個(gè)區(qū)也是中國近代工業(yè)文明的發(fā)源地，承載著150年來中國人的夢想。有著非常強(qiáng)的人文和藝術(shù)的氛圍。黃浦濱江區(qū)域的世博西片區(qū)（D區(qū)、E區(qū)），未來將打造成為比肩香港維港、巴黎左岸，上海最為重要的文化高地之一。
歌斐中心距離江南造船廠舊址僅數(shù)百米之遙，于百年文脈之地再續(xù)傳奇。江南造船廠前身是1865年由曾國藩規(guī)劃創(chuàng)建、李鴻章負(fù)責(zé)的”江南制造總局”，成為后來重要的船舶制造基地，公認(rèn)為“中國民族工業(yè)搖籃”。
距項(xiàng)目大概100米的距離，還有一個(gè)上海市世博會(huì)博物館，同時(shí)周圍還有法拉利、老爺車汽車協(xié)會(huì)展示館等。項(xiàng)目與浦東梅賽德斯奔馳文化中心、世博園也僅一江之隔。
鮮氧辦公 美國LEED 金級(jí)綠色建筑認(rèn)證
國際頂級(jí)寫字樓的趨勢──就是取得LEED金級(jí)環(huán)保認(rèn)證，這也是世界500強(qiáng)企業(yè)辦公選址的重要指標(biāo)。歌斐中心采水冷中央空調(diào)，節(jié)能50％，調(diào)節(jié)局部區(qū)域溫度，實(shí)現(xiàn)溫度的獨(dú)立控制。而全熱回收新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量30立方米/小時(shí)/人，拒絕PM2.5，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量。
這些建筑要求與標(biāo)準(zhǔn)，使歌斐中心成為擁有LEED金級(jí)認(rèn)證的商務(wù)樓宇，一來有效降低了能量消耗，減少企業(yè)運(yùn)營成本，二來也為客群帶來更舒適、更健康的辦公環(huán)境。
精品商業(yè) 便捷商務(wù) 零距離
項(xiàng)目1-4層商業(yè)裙房，規(guī)劃為餐飲、銀行、便利店、咖啡館等配套，共2.8萬平米精品商業(yè)，匯聚主題餐飲、休閑商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，滿足商務(wù)精英日常所需。
區(qū)域地塊整體規(guī)劃中還包括高端住宅、沿街及地下商業(yè)配套、高端會(huì)所、酒店式公寓等配套。合理的業(yè)態(tài)組合有效縮短商務(wù)半徑，彼此功能藕合、效能放大、形成成本低、效率高、活力強(qiáng)的商務(wù)生態(tài)鏈。
注入上海寫字樓 新活力
美國建筑學(xué)家沙里寧曾說，城市是一本打開的書，從中可以看到它的抱負(fù)，而地標(biāo)建筑，當(dāng)之不愧的成為城市這本書的封面。
歌斐中心招商啟動(dòng)暨記者發(fā)布會(huì)07月22日召開在即。歌斐中心──上海黃金商務(wù)走廊上即將冉冉升起的”繁華之心”， 屆時(shí)歡迎大家共同見證。
