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發(fā)表于 : 2015年12月11日
引言:
現(xiàn)在的地產(chǎn)還能不能投？到底怎么投？歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)基金合伙人譚文虹來(lái)到諾亞鉆石年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，從專業(yè)的角度為大家剖析了行業(yè)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向。
正文:
以下觀點(diǎn)根據(jù)譚文虹現(xiàn)場(chǎng)演講整理：
過(guò)去：打響降價(jià)第一槍
傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式已經(jīng)無(wú)法生存，很多人現(xiàn)在已經(jīng)不賺錢了，作為投資人，我們?cè)撛趺崔k？我匯總了過(guò)去四年我們?cè)谥Z亞財(cái)富鉆石年會(huì)和地產(chǎn)峰會(huì)上的主題詞，發(fā)現(xiàn)這基本上也展示了這個(gè)行業(yè)近年的發(fā)展進(jìn)程：
時(shí)間軸
2011~2012關(guān)鍵詞：市場(chǎng)調(diào)控、歐債危機(jī)、美債危機(jī)
2013關(guān)鍵詞：分化加劇
2014關(guān)鍵詞：新常態(tài)
雖然2013年分化加劇，但是當(dāng)年中國(guó)住宅房地產(chǎn)達(dá)到了最高的銷售面積，13億平米，銷售額超8萬(wàn)億。當(dāng)市場(chǎng)特別好的時(shí)候，你正好有貨，只要賣房子，就會(huì)有很好的表現(xiàn)。分化加劇，意味著好的越來(lái)越好，弱的開始慢慢調(diào)整出局。到了2014年，很多人已經(jīng)不再講分化，因?yàn)榇蠹伊?xí)以為常了，所以我們?cè)?014年叫新常態(tài)。從2014年的2月份開始，杭州打響了降價(jià)的第一槍，全國(guó)的住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。
現(xiàn)狀：一朝囤積八年糧
到了2015年，分化和新常態(tài)已經(jīng)過(guò)去了兩年，我們看到了很多新興元素，這也是我們今天想給大家?guī)?lái)的主題，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)每年新房交易6-7萬(wàn)億，二手房3-4萬(wàn)億，加起來(lái)超過(guò)10萬(wàn)億的的市場(chǎng)，我們?nèi)魏稳硕紵o(wú)法忽視它。
現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的市場(chǎng)，新房交易量上漲的趨勢(shì)見(jiàn)底，但絕對(duì)額還是在上升，市場(chǎng)壓力很大。截至2015年10月，中國(guó)在建房產(chǎn)有70億平米。其中大概有40億平米是住宅。每年竣工10億平米左右，商業(yè)占兩三成，住宅占六七成。有些三四線城市，它現(xiàn)有的住宅量足夠其未來(lái)八年的銷售。這些地方，大多沒(méi)有太多的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，沒(méi)有新增的人口流入。最關(guān)鍵的是，現(xiàn)有的城市人口，通過(guò)改善、提升或者結(jié)婚的剛性需求來(lái)消化現(xiàn)有的存量的確是需要非常長(zhǎng)的時(shí)間。這種城市住宅就不再是好的投資機(jī)會(huì)。
轉(zhuǎn)型：服務(wù)為王新勢(shì)力
現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)正經(jīng)歷著從房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。過(guò)去行業(yè)的痛點(diǎn)是缺錢、拿地，只要拿到地就很容易賺錢，會(huì)不會(huì)運(yùn)營(yíng)差別不大。而現(xiàn)在轉(zhuǎn)型后就要解決行業(yè)的新痛點(diǎn)。
供給方痛點(diǎn)去庫(kù)存
1.運(yùn)營(yíng)：寫字樓怎樣提升租金？商場(chǎng)怎樣調(diào)整鋪?zhàn)?，讓客戶有更好的體驗(yàn)？這是很辛苦的事，過(guò)去太容易賺錢不愿意做，現(xiàn)在到了運(yùn)營(yíng)為王的時(shí)代，未來(lái)市場(chǎng)是靠專業(yè)取勝。運(yùn)營(yíng)類服務(wù)可以分為空間運(yùn)營(yíng)、公寓運(yùn)營(yíng)、聯(lián)合辦公類、迷你倉(cāng)庫(kù)和停車服務(wù)。
2.銷售：交易類的公司如房多多、鏈家、愛(ài)屋吉屋，致力于促進(jìn)房產(chǎn)的銷售以去庫(kù)存。
需求端痛點(diǎn)提升需求
1．客戶體驗(yàn)：現(xiàn)在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，很難有適應(yīng)單身女性、六十歲老人、三十歲小兩口家庭的產(chǎn)品。在未來(lái)市場(chǎng)，這種產(chǎn)品的定位會(huì)越來(lái)越精準(zhǔn)，所以在需求端，更好地解決客戶需求和體驗(yàn)是未來(lái)發(fā)展方向。
2．金融化：未來(lái)住宅銷售主要靠剛性需求，對(duì)于真的需要買房自住的人來(lái)講，資金是很大的問(wèn)題。如果能在資金端有好的創(chuàng)新，新模式在未來(lái)十萬(wàn)億至二十萬(wàn)億的市場(chǎng)會(huì)有很大發(fā)展空間。
歌斐模式：輕資產(chǎn)投資 重資產(chǎn)收購(gòu)
未來(lái)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)可以分為兩塊：
1. 房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)投資
分享股權(quán)投資回報(bào)；為重資產(chǎn)收購(gòu)提供運(yùn)營(yíng)保障。
2. 一、二線城市存量資產(chǎn)收購(gòu)
獲取租金收入+提高運(yùn)營(yíng)后的資產(chǎn)增值收益（住宅、寫字樓、物流、商業(yè)等）
歌斐地產(chǎn)成立至今已有4年歷史，累計(jì)管理資產(chǎn)規(guī)模500億，現(xiàn)有存量300億左右。經(jīng)歷了2013-2014年下行的市場(chǎng)，感謝團(tuán)隊(duì)和合作伙伴，我們?nèi)匀〉昧瞬诲e(cuò)的收益。過(guò)去，我們?cè)谔幚眍A(yù)警項(xiàng)目時(shí)，能力、心態(tài)和勇氣得到了極大的提升。將來(lái)，我們會(huì)懷著對(duì)市場(chǎng)的敬畏之心，了解自己和合作伙伴的能力邊界，誠(chéng)實(shí)面對(duì)錯(cuò)誤和不確定性，更加謹(jǐn)慎地使用杠桿，100%得對(duì)客戶負(fù)責(zé)。我們正走在越來(lái)越成熟的路上，未來(lái)的管理會(huì)更加好！
