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發(fā)表于 : 2016年01月07日
引言:
過(guò)去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產(chǎn)，想虧錢(qián)也很難。但從2012年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不知不覺(jué)發(fā)生了巨大的變化，過(guò)去幾十年的賺錢(qián)模式行不通了。新的方向、新的機(jī)會(huì)在哪里？且聽(tīng)歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹女士在諾亞財(cái)富客戶答謝會(huì)上的干貨分享。
正文:
房地產(chǎn)原有投資模式的困惑
在房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)的主體現(xiàn)在感到非常困惑。我們深耕在這個(gè)行業(yè)，溝通最多就是市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，全國(guó)三四線城市的庫(kù)存量巨大，一二線城市又漲的非常厲害。因?yàn)榉孔右呀?jīng)慢慢從投資品，回歸到它的本質(zhì)屬性——“居住”。因此，人口集中的地方的房子在過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的價(jià)值都不會(huì)有太大問(wèn)題，相反，在三四線城市依然有大量空置的房子。很多家庭有非常多的房子并且一直在糾結(jié)一個(gè)問(wèn)題，我的房子要賣么？過(guò)去的邏輯是買了房子就是賺了。現(xiàn)在則要看，同批房子的周邊供給是否充足。如果全是投資類房產(chǎn)，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產(chǎn)生的大量供應(yīng)。判斷的依據(jù)就是這個(gè)城市或者區(qū)域有沒(méi)有未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及人口流入。
地產(chǎn)新勢(shì)力正在崛起：消化存量、提升經(jīng)營(yíng)
當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最鮮明的兩個(gè)變化，第一是消化存量，或者說(shuō)供給側(cè)改革。從2015年的新房交易量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，超過(guò)13億平方米和9萬(wàn)億交易額的成交量說(shuō)明，雖然整個(gè)市場(chǎng)在經(jīng)歷分化和調(diào)整，但是一線城市的成交價(jià)格依然上漲了10%。
第二個(gè)行業(yè)變化是房地產(chǎn)開(kāi)始朝持有運(yùn)營(yíng)的方向發(fā)展，這類模式在歐美市場(chǎng)已經(jīng)成熟，在中國(guó)市場(chǎng)還方興未艾。如“租金證券化”，“新型公寓”、“共享經(jīng)濟(jì)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”都是推動(dòng)市場(chǎng)消化存量和提升經(jīng)營(yíng)的新型模式。
所以房地產(chǎn)正從供給端向需求端轉(zhuǎn)變，過(guò)去房子是供不應(yīng)求，不管好不好，大家都會(huì)去買。但是，未來(lái)我們每個(gè)人買房子更多都是出于自住的考慮，對(duì)房子品質(zhì)的要求會(huì)越來(lái)越高，所以未來(lái)真正能做出好房子的開(kāi)發(fā)商才有價(jià)值，需要更加聚焦對(duì)產(chǎn)品的打造，而不是簡(jiǎn)單地買地賣房。
房地產(chǎn)是一個(gè)吸金的大行業(yè)，十幾萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的市場(chǎng)，這是不變的。變化的是過(guò)去的賺錢(qián)模式行不通了，需要換一種新的賺錢(qián)模式。巨大的市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型的時(shí)候痛點(diǎn)也會(huì)特別鮮明，誰(shuí)能解決這些痛點(diǎn)，誰(shuí)就抓住了新的機(jī)會(huì)。
從供給端來(lái)講，誰(shuí)能夠幫助去庫(kù)存誰(shuí)就有價(jià)值。從需求端角度來(lái)講，誰(shuí)能夠提升客戶的體驗(yàn)和需求的模式，誰(shuí)就有價(jià)值，這樣的資產(chǎn)未來(lái)也會(huì)有升值空間。最后，還要解決資金的問(wèn)題。房地產(chǎn)為什么叫不動(dòng)產(chǎn)？就是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，它真的是沒(méi)有人接盤(pán)的。以前房子賣地非?？欤磥?lái)難賣的時(shí)候，大家真的要有耐心，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)一定是中長(zhǎng)期的投資，所以投資房地產(chǎn)還是需要有長(zhǎng)錢(qián)去匹配。
歌斐策略：“輕重”結(jié)合
基于上述對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，歌斐資產(chǎn)在地產(chǎn)基金上的策略主要有兩大方向：
第一是“重基金”——存量資產(chǎn)收購(gòu)基金。原則上只看京、滬、深相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項(xiàng)目從回報(bào)看沒(méi)有過(guò)去開(kāi)發(fā)類的項(xiàng)目那么高，但是相對(duì)比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)比較小。這個(gè)投資邏輯比較簡(jiǎn)單，首先看地段，同時(shí)考量?jī)r(jià)格和可改造、可提升的空間。因此，我們會(huì)關(guān)注京、滬、深的一些物業(yè)，或者是收購(gòu)，或者是長(zhǎng)租，可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)改造提升租金，三到五年后退出。這是機(jī)構(gòu)的主戰(zhàn)場(chǎng)，就像我們2014年底收購(gòu)的上海黃浦江邊的“歌斐中心”寫(xiě)字樓，很難靠單個(gè)人投資，需要靠基金這樣的機(jī)構(gòu)去收購(gòu)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，三五年以后租金提升后再整體退出。
第二個(gè)方向PERE（房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金），我們叫它“輕基金”，是投資一些輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)。為什么我們要去投它？核心還是圍繞市場(chǎng)需求。當(dāng)整個(gè)中國(guó)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)發(fā)商作為唯一主角的一個(gè)行業(yè)，變成有諸多的善于經(jīng)營(yíng)管理公眾業(yè)態(tài)的團(tuán)隊(duì)興起的時(shí)候，誰(shuí)能夠把經(jīng)營(yíng)管理做好，誰(shuí)就有市場(chǎng)。這里面不僅是選賽道問(wèn)題，還要在賽道里面選擇優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。經(jīng)營(yíng)管理價(jià)值的體現(xiàn)，在上海、北京已經(jīng)有鮮活的案例。比如有些創(chuàng)意園區(qū)的改造項(xiàng)目，從總體的投資回報(bào)要花五年可以回收，后期的租金差價(jià)就是純收入，所以IRR（內(nèi)部回報(bào)率）也能達(dá)到20%。
個(gè)人投資者需減少和優(yōu)化地產(chǎn)配置
從資產(chǎn)配置的角度看：在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，未來(lái)不確定性增強(qiáng)的情況下，沒(méi)有必要去搏收益。房地產(chǎn)天然是吸金大戶，就像秤砣，要先把這個(gè)秤砣放地比較安全，再去做一些其他的配置。中國(guó)人先天在房地產(chǎn)的配置比例已經(jīng)很大了，所以我的建議是調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)的配置。一方面，變現(xiàn)一部分出來(lái)投到二級(jí)市場(chǎng)、私募股權(quán)或者海外去，因?yàn)橘Y產(chǎn)配置是應(yīng)對(duì)波動(dòng)最好的方法。另一方面，房地產(chǎn)的配置還要優(yōu)化，把一些不太好城市的房產(chǎn)項(xiàng)目賣掉。
未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)成為機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)場(chǎng)
最后分享一點(diǎn)，由于開(kāi)發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)的投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向到持有型物業(yè)的領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司的負(fù)債是長(zhǎng)期的大額的，所以他們希望長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資，而房地產(chǎn)非常容易吸納保險(xiǎn)公司的巨額資金。所以房地產(chǎn)天生是機(jī)構(gòu)，尤其是保險(xiǎn)公司的戰(zhàn)場(chǎng)。保險(xiǎn)公司對(duì)投資的要求也很明確，五~十年，有8%左右的收益率就夠了?？赡茉谧膫€(gè)人投資人還不太會(huì)接受，但隨著市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行，8%-10%的回報(bào)可能是非常不錯(cuò)的投資。
這就是未來(lái)投資主體的區(qū)別：個(gè)人投資者都在想怎么賺的最多時(shí)，所有的機(jī)構(gòu)都在想怎么保本。所以對(duì)于高凈值的客戶來(lái)說(shuō)，也要把自己當(dāng)做一個(gè)小機(jī)構(gòu)，用長(zhǎng)期的眼光看待投資，不單單著眼于今年賺多少，明年賺多少，而是未來(lái)二十年、三十年一直都有6%-8%的收益，那才是不得了的增長(zhǎng)。
