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發(fā)表于 : 2016年08月12日
歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹稱：“由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)的投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向到持有型物業(yè)的領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險(xiǎn)公司?！?/span>
“過去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產(chǎn)，想虧錢也很難。但從2012年開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)不知不覺發(fā)生了巨大的變化，過去幾十年的賺錢模式行不通了。以前房子賣地非?？欤磥黼y賣的時(shí)候，大家真的要有耐心，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)一定是中長(zhǎng)期的投資，所以投資房地產(chǎn)還是需要有長(zhǎng)錢去匹配。”譚文虹認(rèn)為房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向的時(shí)候來臨了。
對(duì)于個(gè)人投資者來說，譚文虹建議：“如果全是投資類房產(chǎn)，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產(chǎn)生的大量供應(yīng)。判斷的依據(jù)就是這個(gè)城市或者區(qū)域有沒有未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及人口流入?！?/span>
機(jī)構(gòu)投資者將成為房地產(chǎn)投資的主力
與一般商務(wù)寫字樓的業(yè)主不同的是，歌斐中心的寫字樓業(yè)主不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是由歌斐資產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營及管理的地產(chǎn)基金，而這些地產(chǎn)基金的投資者為上市公司和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。
諾亞財(cái)富聯(lián)合創(chuàng)始人、歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人兼CEO殷哲補(bǔ)充稱：“險(xiǎn)資最喜歡的是，這棟樓租金穩(wěn)定以后未來有現(xiàn)金流，要求也不高，漲一點(diǎn)，和它的長(zhǎng)期負(fù)債相匹配。在海外，你發(fā)現(xiàn)這些大的不動(dòng)產(chǎn)背后，大的錢都是險(xiǎn)資養(yǎng)老金、退休基金?！?/span>
據(jù)記者了解，歌斐中心是在2014年歌斐資產(chǎn)從融創(chuàng)手中收購所得，彼時(shí)收購價(jià)為31.2億元，成為當(dāng)年上海大宗資產(chǎn)交易中成交額最大的一單。
聚焦一線城市房地產(chǎn)存量市場(chǎng)
目前，歌斐資產(chǎn)的投資目標(biāo)分為兩類，一類是“重基金”，瞄準(zhǔn)存量房市場(chǎng)，設(shè)置存量資產(chǎn)收購基金，二類是“輕基金”，投資一些輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)營公司的股權(quán)。
在存量市場(chǎng)方面，譚文虹稱：“原則上為只看京、滬、深相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項(xiàng)目從回報(bào)看沒有過去開發(fā)類的項(xiàng)目那么高，但是相對(duì)比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)比較小?！?/span>
“這個(gè)投資邏輯比較簡(jiǎn)單，首先看地段，同時(shí)考量?jī)r(jià)格和可改造、可提升的空間。因此，我們會(huì)關(guān)注京、滬、深的一些物業(yè)，或者是收購，或者是長(zhǎng)租，可以通過運(yùn)營改造提升租金，三到五年后退出，這是機(jī)構(gòu)的主戰(zhàn)場(chǎng)?！?/span>
此外，投資一些善于經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關(guān)注的方向，譚文虹認(rèn)為：“從住宅的新開發(fā)銷售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營持有的時(shí)候，市場(chǎng)的主體從原來單一的開發(fā)商為主，幾乎是它一統(tǒng)天下，變成現(xiàn)在百花齊放。”
在談到創(chuàng)新型運(yùn)營公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，殷哲認(rèn)為：“任何的公司都會(huì)有它三個(gè)問題，一個(gè)是它的行業(yè)有多大，這個(gè)行業(yè)的天花板在哪里，在池塘里面養(yǎng)不養(yǎng)得出鯨魚。第二個(gè)是商業(yè)模式，能解決客戶什么樣的痛點(diǎn)，解決客戶什么樣的問題，以創(chuàng)新型的商業(yè)模式來替代傳統(tǒng)商業(yè)模式。第三個(gè)就是團(tuán)隊(duì)。”
據(jù)記者了解，目前歌斐資產(chǎn)已經(jīng)投資了前萬科副總裁毛大慶辭職后創(chuàng)辦的優(yōu)客工場(chǎng)，未來還會(huì)關(guān)注“租金證券化”、“新型公寓”、“共享經(jīng)濟(jì)”等能夠推動(dòng)市場(chǎng)消化存量和提升經(jīng)營的新型模式的領(lǐng)域。
