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發(fā)表于 : 2016年08月15日
過去很長一段時間，中國整個房地產(chǎn)體系是開發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)基金依附于開發(fā)商，主要做股債結(jié)合。但未來房地產(chǎn)基金一定會走向自主化。歌斐資產(chǎn)策略性地減少了對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品的投放，重點關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)持有并運營等業(yè)務(wù)。
8月11日，歌斐資產(chǎn)首個以發(fā)行房地產(chǎn)基金的方式收購資產(chǎn)，并建設(shè)的5A甲級寫字樓歌斐中心正式竣工。據(jù)透露，項目整體標(biāo)的接近32億元，是歌斐資產(chǎn)2014年從融創(chuàng)手中收購而來，成為當(dāng)年上海大宗資產(chǎn)交易中成交額最大的一單。
歌斐資產(chǎn)為此設(shè)立的“京滬房地產(chǎn)投資基金”，規(guī)模16億元，上市公司和保險機構(gòu)也參與其中。
歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、董事長兼CEO 殷哲認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的發(fā)展目前來看處于早期，或者說成長期，還沒有到成熟期。過去很長一段時間，中國整個房地產(chǎn)體系是開發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)基金依附于開發(fā)商，主要做股債結(jié)合。但未來房地產(chǎn)基金一定會走向自主化，跟開發(fā)商不再是依附關(guān)系，而是更加獨立的合作關(guān)系。
“房地產(chǎn)基金缺的是開發(fā)運營能力，優(yōu)勢是金融能力，包括資金的長期性?！币笳苷J(rèn)為，目前歌斐資產(chǎn)運作房地產(chǎn)基金的模式發(fā)生了變化，實際上是回歸本源。
歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹也指出，以歌斐中心的投資模式作為引子，歌斐資產(chǎn)將來發(fā)行基金會更偏重于投資及運營能力。她認(rèn)為，由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)投資會逐漸轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)，機構(gòu)尤其是保險公司，將逐漸成為投資的主要參與者。
作為第一個以基金形式運作的房地產(chǎn)項目，歌斐中心竣工時間與招商情況進展順利。關(guān)于年化收益，兩名高管透露要根據(jù)寫字樓的最后售價情況而定。
從2016年1季度數(shù)據(jù)可見，歌斐資產(chǎn)整體資金管理規(guī)模已經(jīng)達到946億元人民幣，同比增長60.7% 。歌斐房地產(chǎn)基金未來的運作模式與針對房地產(chǎn)市場變化所作的應(yīng)對將是怎樣？為此，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪了譚文虹。
關(guān)注資產(chǎn)持有運營業(yè)務(wù)
《21世紀(jì)》：怎么看房地產(chǎn)基金在中國的變化，以及這后面蘊含的市場趨勢？
譚文虹：過去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產(chǎn)，想虧錢也很難。但從2012年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)不知不覺發(fā)生了巨大的變化，過去幾十年的賺錢模式行不通了。所以投資房地產(chǎn)還是需要有長錢去匹配。
對于個人投資者來說，如果全是投資類房產(chǎn)，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產(chǎn)生大量供應(yīng)。判斷的依據(jù)就是這個城市或者區(qū)域有沒有未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及人口流入。
2016年1季度我們房地產(chǎn)類基金占比從2015年底的36.7%減少至28.9%，這是我們主動調(diào)整的結(jié)果。這一數(shù)據(jù)的明顯下降，不僅代表數(shù)量上的減少，同時也代表結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化。我們策略性和有意識地減少了對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品的投放，重點關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)持有并運營等業(yè)務(wù)。
《21世紀(jì)》：“京滬房地產(chǎn)投資基金”與以往基金有什么不同？
譚文虹：歌斐中心的寫字樓業(yè)主不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是由歌斐資產(chǎn)負(fù)責(zé)運營及管理的地產(chǎn)基金，而這些地產(chǎn)基金的投資者為上市公司和保險機構(gòu)。目前持有運營將來擇機賣出，我們還是以運營增值、最后整體出售獲取為目的。
保險公司的負(fù)債是長期的、大額的，所以他們希望長期穩(wěn)健的投資，而房地產(chǎn)非常容易吸納保險公司的巨額資金。所以房地產(chǎn)天生是機構(gòu)、尤其是保險公司的戰(zhàn)場。保險公司對投資的要求也很明確，期限在5-10年，有8%左右的收益率。在海外，大型不動產(chǎn)項目背后，大資金都來自于險資養(yǎng)老金、退休基金。
可能當(dāng)前的個人投資人還不太會接受，但隨著市場無風(fēng)險利率下行，8%-10%的回報可能是非常不錯的投資。這就是未來投資主體的區(qū)別：個人投資者都在想怎么賺得最多時，機構(gòu)都在想怎么保本。
此外，這個寫字樓項目，歌斐房地產(chǎn)基金擁有100%股權(quán)。歌斐房地產(chǎn)基金從一開始就選擇做真正的股權(quán)投資基金。之前大部分的合作是由開發(fā)商操盤，我們做財務(wù)管理，但還是保留了我們主動管理的基因、能力和意識。收購這個樓意味著對歌斐房地產(chǎn)基金運營能力的要求更高了。
《21世紀(jì)》：如何看待商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化？針對商業(yè)地產(chǎn)庫存嚴(yán)重，基金在這方面會否有所作為？
譚文虹：商業(yè)地產(chǎn)目前的庫存很嚴(yán)重，我們怎么買到合適的資產(chǎn)，再把它運營好，的確值得探討。資產(chǎn)證券化在國外是一種非常主流的退出方式，但目前中國很多的ABS還不是純粹意義上的資產(chǎn)隔離性質(zhì)的ABS，需要擔(dān)?；蛘咦饨鹧a足，真正的ABS是完全由資產(chǎn)的運營現(xiàn)金流支持的，收益率會根據(jù)實際租金收入浮動。國內(nèi)很多ABS的收益還是有信用擔(dān)保性質(zhì)，所以我覺得還有一段路要走，但目前市場上的創(chuàng)新值得關(guān)注。
存量市場機遇
《21世紀(jì)》：目前歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資有沒有轉(zhuǎn)型的傾向？比如轉(zhuǎn)向存量市場？
譚文虹：大家可能都看到這樣一個市場現(xiàn)象，比如上海，近期外環(huán)土地都拍到3-4萬元/平方米，扣除公建、15%不可售的住宅等，價格就更貴。如果外環(huán)外的住宅都要賣到7-8萬元/平方米，那么外環(huán)內(nèi)的很多資產(chǎn)還是值得去“折騰”的。
地段還是很重要的因素。現(xiàn)在這個市場進入了精細化運作的時候，進入存量市場需要做充分的準(zhǔn)備，而且這個過程很艱苦。一個細節(jié)是，寫字樓驗收時，細到我們的團隊去數(shù)消防噴淋頭數(shù)量是否符合要求。比如我們的主貸方工商銀行，幾乎是第一次為我們這樣的基金模式放貸，這在工行內(nèi)部也是非常創(chuàng)新的案例。因為銀行認(rèn)可我們收購的資產(chǎn)，也認(rèn)可我們在運營上的細心。
中國房地產(chǎn)市場是個銷售額達八九萬億的市場，任何人都無法忽視它。從資產(chǎn)配置角度來看，房地產(chǎn)作為穩(wěn)健性投資品種，一直是必不可少的一個重要配置品類。未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機會。建議投資者優(yōu)化房地產(chǎn)投資，而非簡單地減少配置。
歌斐房地產(chǎn)基金采取“輕重結(jié)合，雙輪驅(qū)動”策略。一方面關(guān)注那些具有跨界整合能力和在各細分領(lǐng)域有出色運營能力的房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新者們；另一方面擇機收購優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，以股權(quán)投資分享收益。
目前，歌斐資產(chǎn)的投資目標(biāo)分為兩類：一類是“重基金”，瞄準(zhǔn)存量房市場，設(shè)置存量資產(chǎn)收購基金；另一類是“輕基金”，投資一些輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)運營公司的股權(quán)。
《21世紀(jì)》：如果真的進入存量市場投資，歌斐資產(chǎn)有什么標(biāo)準(zhǔn)？
譚文虹：我們這兩年已經(jīng)看了不下100個項目。相對而言，寫字樓比較穩(wěn)定，運營更加標(biāo)準(zhǔn)化。
存量市場方面，原則上只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項目從回報看，沒有過去開發(fā)類的項目那么高，但是相對比較穩(wěn)健，風(fēng)險比較小。
這個投資邏輯比較簡單，首先看地段，同時考量價格和可改造、可提升的空間。因此，我們會關(guān)注京、滬、深的一些物業(yè)，或者是收購，或者是長租，可以通過運營改造提升租金，三到五年后退出，這是機構(gòu)資金的主戰(zhàn)場。
此外，投資一些善于經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關(guān)注的方向，從住宅的新開發(fā)銷售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營持有的時候，市場主體從原來單一的開發(fā)商為主，變成現(xiàn)在百花齊放。
實際上，除了歌斐中心，歌斐資產(chǎn)還參與早期投資、且剛成功完成新一輪融資的優(yōu)客工場。
《21世紀(jì)》：京滬兩地近年來也涌現(xiàn)不少資產(chǎn)管理公司專做存量資產(chǎn)收購重組，你怎么看兩個市場的區(qū)別？
譚文虹：上海的市場比較活躍，北京的項目投資機會相對而言比較少。上海、北京的寫字樓空置率比較低，核心區(qū)基本上在3%-4% 以下。另外，商業(yè)、公寓我們現(xiàn)在也在看一些機會，不可能說拿過來簡單地買了就再賣，可能還是要通過運營，通過一段跨周期的投資，資產(chǎn)慢慢增值以后，我覺得也是有機會的。住宅不會像過去那樣完全占據(jù)主流，也不會馬上減少。只是這個市場里面，一線城市都是地王，三四線城市都面臨去化難題，要找到比以前更好的項目，就要比以前更加謹(jǐn)慎。
